El derecho de adquisición preferente en la LAU tras la STS de 19 de enero de 2026: claridad definitiva sobre las transmisiones mortis causa.
La reciente STS de 19 de enero de 2026 ha introducido una precisión interpretativa de enorme relevancia práctica en torno al derecho de adquisición preferente previsto en los artículos 25 LAU y 31 LAU. Su aportación esencial puede resumirse en una idea contundente: las transmisiones mortis causa no generan, ni pueden generar, un derecho de adquisición preferente de carácter convencional a favor del arrendatario. Esta afirmación, que podría parecer intuitiva, no lo era tanto en la práctica forense, donde algunos contratos habían intentado extender convencionalmente el tanteo y retracto más allá de los supuestos legalmente previstos.
La clave interpretativa: la naturaleza no traslativa inter vivos de la sucesión
El Tribunal Supremo parte de un razonamiento estructural: el derecho de adquisición preferente, tanto legal como convencional, presupone una transmisión voluntaria inter vivos, es decir, un acto dispositivo en el que el titular decide transmitir su derecho a un tercero. La sucesión mortis causa, por el contrario, no es un acto dispositivo, sino un fenómeno sucesorio que opera por ministerio de la ley o por voluntad testamentaria, pero sin negociación, precio, ni voluntad contractual.
Por ello, razona el Tribunal, no puede hablarse de transmisión onerosa, ni de operación susceptible de ser “preferida” por el arrendatario. El heredero no es un tercero adquirente en sentido jurídico, sino un continuador de la posición del causante.
Consecuencia directa: la cláusula convencional no puede extender el
derecho a la sucesión
La sentencia es especialmente clara al afirmar que ni siquiera la autonomía de la voluntad del artículo 1255 CC permite pactar un derecho de adquisición preferente
aplicable a las transmisiones mortis causa. El motivo es doble:
- No existe transmisión contractual, por lo que no hay negocio jurídico al que anudar un derecho de tanteo o retracto.
- El heredero no es un adquirente, sino un sucesor universal, y por tanto no puede ser tratado como un comprador.
El Tribunal subraya que admitir lo contrario supondría desnaturalizar la institución sucesoria, convirtiendo la herencia en un acto dispositivo sujeto a condiciones
contractuales ajenas a su esencia.
Relación con los artículos 25 y 31 LAU
Los artículos 25 (vivienda) y 31 (locales) de la LAU regulan el derecho de adquisición preferente solo para transmisiones onerosas inter vivos, y lo hacen con carácter imperativo mínimo: permiten su renuncia o modulación, pero no su ampliación a supuestos que no son transmisiones.
La STS 19/01/2026 refuerza esta lectura:
- El tanteo y retracto no se activan cuando el arrendador fallece.
- El arrendatario no puede oponerse a la entrada del heredero.
- La cláusula contractual que pretenda lo contrario es nula por contravenir la naturaleza de la sucesión.
Impacto práctico: seguridad jurídica y límites a la autonomía contractual
La sentencia aporta una claridad que evita litigios innecesarios. A partir de ahora:
- Los arrendatarios no pueden reclamar derechos de adquisición preferente frente a herederos.
- Los arrendadores no pueden verse condicionados por cláusulas que pretendan limitar la sucesión.
- Los contratos que incluyan tales previsiones deben considerarse ineficaces en este punto.
El Tribunal recuerda que la autonomía de la voluntad tiene límites estructurales: no puede alterar la esencia de instituciones como la sucesión mortis causa, ni convertirla en una compraventa encubierta.
Conclusión
La STS de 19 de enero de 2026 consolida una interpretación coherente con la sistemática civil: el derecho de adquisición preferente —legal o convencional— solo opera ante transmisiones onerosas inter vivos, nunca ante la sucesión. Con ello, se refuerza la seguridad jurídica y se evita que la figura del tanteo y retracto se utilice para distorsionar la continuidad natural de la herencia.
